Вчера, 21 июня, Государственная Дума РФ рассмотрела и приняла в третьем чтении законопроект № 322881-7 «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации». Новые поправки должны существенно ужесточить требования к застройщикам. В этом уверен наш добровольный эксперт из Северной столицы, которому мы и передаём слово.
***
Вслед за Президентом Российской Федерации депутаты Госдумы пришли к выводу, что «здоровых» застройщиков не бывает. И проголосовали за законопроект, ужесточающий требования к ним и, по сути, отменяющий долевое строительство.
Не помогла выторгованная полгода назад отсрочка на заседании Совета по стратегическому развитию и приоритетным проектам, который состоялся 21 декабря. Принимавший участие в работе Совета Владимир Путин в своём выступлении жёстко высказался в пользу внедрения нового механизма проектного финансирования, ужесточающего требования к застройщикам.
Именно на этом мероприятии и прозвучала его знаменитая фраза, относящаяся к застройщикам и ставшая крылатой: «Они сегодня «здоровые», а завтра «заболели».
Помимо министров и представителей законодательной власти, в работе Совета приняли участие и застройщики.
Выступивший с речью президент Национального объединения застройщиков жилья Леонид Казинец от имени всех членов НОЗА выразил свою озабоченность грядущими изменениями в законодательстве и тем, что добросовестные «здоровые» застройщики тоже могут пострадать. Леонид Александрович обратился к Владимиру Владимировичу с просьбой: «Мы просим произвести анализ этого закона и поправок с точки зрения недопущения дальнейших проблем у «здорового» застройщика, потому что внутри него есть сложно исполнимые нормы. Мы боимся, что вместе с грязной водой будет выплеснут ребёнок. Выяснится, что больной умер от вскрытия. Просьба посмотреть поправки, которые мы предлагаем, чтобы нормальные, «здоровые» застройщики не оказались в ситуации невозможности исполнения этого закона…».
Проникшись обеспокоенностью застройщиков, господин Путин дал поручение ещё раз проанализировать эффективность предлагаемых изменений, но не преминул высказать своё отношение к вопросу, сказав, что проблемы с обманутыми дольщиками продолжаются с начала девяностых годов. «Это не прекращается никогда, несмотря на наличие, как вы сказали «здоровых» застройщиков. Они сегодня «здоровы», завтра – «заболели», – сформулировал Владимир Владимирович суть проблемы.
Стоит отметить, что изучение предложений застройщиков и анализ норм, содержащихся во внесённом в Госдуму законопроекте, всё это время шли непрерывно. Дискуссии сторонников и противников не прекращались ни на минуту. Однако подводя её итоги можно всё-таки сказать, что слова Президента России и его опасения оказались верны.
Действительно, сплошь и рядом в том числе за прошедшие с момента исторического совещания действительность подтверждает правоту путинских слов – сегодня застройщик «здоровый», а завтра – «заболел».
Статистика свидетельствует, что за год (с июня 2017-го по июнь 2018-го) количество застройщиков-банкротов выросло в 2,4 раза, а объём незавершённого ими строительства в 1,95 раза! На сегодняшний день общее число проблемных застройщиков в России (то есть имеющих записи в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве) достигло 366-ти, а объём незавершённого ими строительства 8.953.102 квадратных метров.
За конкретными примерами далеко ходить не надо. Буквально на днях стало известно о серьёзных финансовых трудностях одного из крупнейших застройщиков Московской области, работающем на рынке более 10-ти лет и построившем за это время 10 миллионов квадратных метров жилья. Однако в результате внезапного «заболевания» на сегодняшний день у компании заморожено шесть крупных объектов. Порядка 16 тысяч (!) дольщиков оказались в результате в подвешенном состоянии. Иск о банкротстве компаний-застройщиков, входящих в компанию «Урбан Групп», подал Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства. А ведь ещё совсем недавно по всем признакам компания «Урбан Групп» была «здоровой» и очень даже «живенькой», а нынче – бац! – и оказалась почти что банкротом.
И она такая не единственная, внезапно «заболевшая». Практически во всех регионах, не говоря уже о Москве и Питере, остро стоит проблема с дольщиками, оказавшимися у «разбитого корыта» по вине застройщиков.
Несмотря на предпринимаемые государством усилия, раз за разом повторяется одна и та же ситуация. Люди, попадаясь на рекламу или привлекательные цены, оказываются, по сути, заложниками финансовой истории успехов и неудач застройщика.
Происходит это зачастую потому, что сегодня действительно сложно поделить застройщиков на «здоровых» и «нездоровых». У них ведь на лбу это не написано.
Сегодня практически каждый застройщик, отнесённый к категории «нездоровых», – или банкрот, или жулик, обворовавший сотни, тысячи, а подчас и десятки тысяч дольщиков. При этом раскрученный бренд и объёмы строительства не имеют никакого значения и никак не влияют на надёжность застройщика.
Взять, к примеру, того же Сергея Полонского с его в своё время широко разрекламированной компанией «Миракс-Групп». Или более свежий, пример, с Михаилом Балакиным и его Группой компаний «СУ-155», надорвавшейся на строительстве 155-ти объектов (!) по всей стране и оставившей после себя десятки тысяч обманутых дольщиков. Объекты эти на государственные деньги достраивают и по сей день.
Не отстают, в плохом смысле слова, и регионы. Так, на Урале в городе Челябинске строительная компания «Гринфлайт» оставила с носом тысячи покупателей, так и не сдав 1 миллион квадратных метров жилья. А была здоровой до этого и много лет работала на рынке.
Проблема долевого строительства сегодня, по сути, состоит в том, что дольщик даже и не догадывается, на что идут его деньги. Строят на них или покупают яхты. И однажды совершенно неожиданно для дольщика разрекламировавший себя за его же за его счёт застройщик завтра может легко оказаться в Лондоне или, скажем, в «Матросской тишине». Для покупателей зачастую долёвка – это кот в мешке.
Рынок жилищного строительства сейчас переживает непростые времена. Несмотря на поддержку государства, стимулирующего ипотечное кредитование, десятки крупных и малых застройщиков маршируют вон из бизнеса или банкротятся, или, если повезёт, меняют сферу деятельности. С вступлением в силу законопроекта уже не десяткам, а тысячам из них придётся распрощаться с возможностью участвовать в жилищном строительстве. И хорошо, если удастся выйти из этого без больших потерь.
Рикошетом такой массовый исход из отрасли ударит и по саморегулированию. На сегодняшний день в России насчитывается порядка 4.000 организаций, являющихся застройщиками. Если в соответствии с прогнозами примерно 80% из них придётся уйти с рынка, то саморегулирование может не досчитаться примерно 3.000 компаний. Ведь им, оставшись не удел и вступивших в СРО соответствии с 372-ФЗ, уже не будет нужды состоять в СРО. Застройщик – это почти всегда пирамида генподрядных и подрядных организаций. Многие из них, состоящие нынче в саморегулируемых организациях, возможно тоже захотят уйти. Отсюда можно прогнозировать отток из СРО-системы примерно до 10 – 15 тысяч строительных компаний и ИП. Сильнее других в этом случае пострадают крупные региональные строительные саморегулируемые организации в таких городах, как Москва и Санкт-Петербург.
Впрочем, как на самом деле будет развиваться ситуация и насколько страшен «чёрт» проектного финансирования, ждать осталось недолго. Ведь уже с 1 июля вступает в силу основной блок поправок принятого вчера депутатами Госдумы в третьем чтении законопроекта № 322981-7.
ОТ РЕДАКЦИИ. Таково было мнение нашего внештатного автора. Теперь Ваша очередь, уважаемые читатели и профессионалы саморегулирования. С большим нетерпением ждём на нашем форуме Ваших комментариев!